Metodología y fuentes de datos
Nuestro objetivo es que el dato de precios sea lo más real y creíble posible. Acá explicamos cómo lo construimos, la diferencia entre precio de aviso y de cierre, y listamos todas las fuentes públicas que usamos, con sus links, para que puedas verificarlas.
M² REAL · CABA
USD 2.260
M² AVISO · PROM.
USD 2.173
-11%
BRECHA AVISO→REAL
10
FUENTES
Cómo construimos el precio
1. Ancla de cierre real
Partimos del precio de transacción efectivamente registrada, no del aviso. Lo anclamos en informes públicos: las escrituras de compraventa del Colegio de Escribanos de la Ciudad y las estadísticas oficiales del Instituto de Estadística y Censos de CABA (GCBA).
2. Calibración con avisos
El precio de aviso (asking) de los portales corre por encima del cierre. Medimos esa brecha por barrio y tipología con la mediana de avisos de los portales y los índices de mercado (Zonaprop, Reporte Inmobiliario) y la usamos para bajar el asking al precio de venta real. Hoy la brecha media aviso→cierre en CABA es de ~11%.
3. Tipologías y factores
El USD/m² no es plano: las unidades chicas valen más por m² y las casas menos que un departamento en la misma zona. Aplicamos factores por tipología (monoambiente a 3+ dormitorios) y un factor de casa sobre el m² real del barrio.
4. Actualización mensual
Revisamos el dato cada mes contra las nuevas publicaciones oficiales (Estadística CABA (GCBA) y Reporte Inmobiliario) y los portales, y ajustamos la serie histórica del m² real de CABA. La fecha vigente del dato es julio 2026.
Aviso vs. cierre: por qué importa
PRECIO DE AVISO (ASKING)
Es el valor con el que se publica una propiedad en un portal. Refleja la expectativa del vendedor, no lo que se paga. Casi siempre está por encima del cierre y es el número que se ve en los portales y los índices de mercado (Zonaprop, Reporte Inmobiliario).
PRECIO DE CIERRE (REAL)
Es lo que efectivamente se pagó y quedó registrado en las escrituras de compraventa del Colegio de Escribanos de la Ciudad y las estadísticas oficiales del Instituto de Estadística y Censos de CABA (GCBA). Es la referencia correcta para saber cuánto vale de verdad tu propiedad. Es el número que anclamos.
En CABA el aviso corre en promedio ~11% por encima del cierre (dato de julio 2026).
Factores por tipología
| TIPOLOGÍA | SUP. TÍPICA | FACTOR SOBRE M² REAL |
|---|---|---|
| Monoambiente | 32 m² | ×1.12 |
| 1 dormitorio | 44 m² | ×1.09 |
| 2 dormitorios | 66 m² | ×1.00 |
| 3+ dormitorios | 120 m² | ×0.97 |
| Casa / PH | — | ×0.90 |
Las unidades chicas tienen un premium por m² (más caras por metro), y las casas valen algo menos por m² que un departamento equivalente en la misma zona. El factor se aplica sobre el m² real del barrio (baseline = 2 dormitorios). Superficie típica derivada de precios promedio publicados de venta en CABA (Estadística CABA (GCBA) y Reporte Inmobiliario).
Serie del m² real de venta en CABA
Medida de cierre (no aviso), en USD. Anclada en Estadística CABA (GCBA) y Reporte Inmobiliario; 2024 estimado y 2026 proyección de consenso (+3–5%).
2022
USD 2.230
post-pico, en baja
2023
USD 2.040
piso del ciclo
2024
USD 2.100
inicio recuperación
2025
USD 2.210
Zonaprop/Reporte
2026
USD 2.260
proyección +2–4%
Todas las fuentes
1 fuentes de cierre / obra promovida (ancla del precio real) y 9 de aviso / agregado (para medir la brecha). Todas públicas y verificables.
Organismo oficial del Gobierno de la Ciudad. Publica el precio promedio de publicación del m² (USD) de departamentos usados en venta por barrio y por cantidad de ambientes, con serie histórica trimestral desde 2006. Es la mejor referencia pública y oficial de asking por barrio en CABA.
Portal oficial de datos abiertos de la Ciudad. Publica en CSV las principales variables del mercado: precios de venta y alquiler de departamentos, superficies, escrituras y créditos hipotecarios. Permite acceder a los datos crudos por barrio.
Publica la estadística mensual de actos de compraventa de inmuebles en CABA: cantidad de escrituras y montos totales (pesos y USD). Es la referencia de operaciones efectivamente cerradas (cierre real y volumen del mercado).
Consultora de referencia del sector (desde 1999). Publica valores de m² de usados y a estrenar por barrio, costos de construcción e informes de mercado. Respalda técnicamente índices como el Índice RE/MAX. Contrasta aviso vs. valor de cierre.
Índice del principal portal del país. Publica el USD/m² promedio de CABA y el ranking por barrio a partir de sus avisos. Ej. (2026): promedio CABA ~USD 2.455/m²; Puerto Madero ~4.680, Palermo ~3.210. Mejor referencia de asking en tiempo casi real.
El portal publica datos abiertos y un índice de precios de venta (departamentos de 2 y 3 ambientes) con técnicas estadísticas para descartar valores anómalos. Descargable y cruzable con datos públicos. Útil para USD/m² por zona y evolución.
Índice elaborado con datos de la red federal de oficinas RE/MAX, con análisis metodológico de UCEMA y respaldo de Reporte Inmobiliario. Aporta valores de referencia y tendencia de precios de venta.
Uno de los portales líderes en volumen de publicaciones. Sus avisos y contenidos (Re-Zonas) permiten estimar el USD/m² de asking por barrio y la evolución de la oferta. Mide asking, no cierre.
Portal inmobiliario que publica el valor del m² por barrio de CABA y comparativos de zonas. Complementa a Zonaprop/ML para triangular el asking por barrio.
Instituto Nacional de Estadística y Censos. Provee el contexto macro (inflación, tipo de cambio) necesario para interpretar precios en un mercado dolarizado como el inmobiliario argentino. No publica precio de m² por barrio.
Alcance y honestidad del dato
Preferimos un dato conservador y transparente antes que uno inflado. El precio real de venta que mostramos es una estimación orientativa construida con las fuentes de arriba: no es una tasación con validez legal ni sustituye la firma de un martillero y corredor público matriculado (CUCICBA). Para efectos legales (crédito, sucesión, juicio) siempre corresponde una tasación profesional firmada por un martillero y corredor público matriculado (CUCICBA).
Dato vigente: julio 2026. Promedio m² real CABA: USD 1.955. Fuentes: Estadística CABA (GCBA), Colegio de Escribanos, Reporte Inmobiliario, Zonaprop, Properati, RE/MAX, Mercado Libre, Argenprop, INDEC.
Probá el dato con tu propiedad
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