A estrenar vs. usado en CABA: hasta 47% de diferencia en el precio del m²

El relevamiento oficial del GCBA separa el precio del m² de departamentos usados y a estrenar. La brecha existe en todos los barrios, pero su tamaño cambia bastante: en Flores el m² a estrenar vale casi un 60% más que el usado, mientras que en Recoleta la diferencia es sensiblemente menor.

En Palermo el usado se ubica en 2.879 USD/m² y el a estrenar en 4.220 USD/m². En Belgrano, 2.768 contra 4.045. En Núñez, 2.847 contra 4.065. En Caballito, 2.167 contra 3.231. En Recoleta, 2.590 contra 3.481. En Flores, 1.742 contra 2.780.

Traducido a plata: en un departamento de 60 m² en Palermo, la diferencia entre valuar al m² usado y al m² a estrenar son unos 80.000 dólares. Ese es el orden de magnitud del error si tomás la referencia equivocada.

Tu referencia es la columna de usado, no la de a estrenar. Es un error frecuente y caro: el vendedor mira el emprendimiento nuevo de la esquina, ve el cartel de precio y ancla ahí. Pero ese metro cuadrado incluye instalaciones nuevas, amenities, garantía de obra y cero mantenimiento diferido. El comprador lo sabe y lo paga; no le paga lo mismo a una unidad de treinta años.

A eso se suma el otro efecto: los precios de aviso ya están por encima de los de cierre, así que anclarte a un aviso de una unidad a estrenar es equivocarte dos veces en el mismo movimiento.

Esto no significa que tu departamento valga poco. Significa que su precio se fija dentro del rango del usado, y ahí adentro hay recorrido según estado, piso, luz, orientación, cochera y expensas. Un usado reciclado, luminoso y con cochera se ubica bien arriba de ese rango. Antes de publicar o de bajar el precio, calculá el valor de tu unidad con el valuador gratis y trabajá sobre ese número.

Si vendés una unidad a estrenar o prácticamente sin uso, el premium existe y está medido: los datos oficiales del 1T2026 lo ubican entre un 34% y un 60% sobre el usado según el barrio. Pero se cobra solo si el aviso lo justifica.

En la práctica eso significa dejar explícito lo que sostiene el premium: año de terminación, estado real de la unidad, instalaciones nuevas, amenities, calidad de terminaciones y garantía si la hay. Un aviso a estrenar que no comunica ninguna de esas cosas termina compitiendo de igual a igual contra los usados de su barrio, y ahí el premium se evapora.

También conviene tener presente que el premium más alto aparece en barrios donde el stock usado es más antiguo, como Flores o Caballito. En zonas donde ya hay mucha obra nueva, la unidad a estrenar compite contra otras iguales y el diferencial se comprime.

Identificá primero en qué columna juega tu unidad, después ubicala dentro del rango de esa columna según sus características, y recién ahí fijá el precio de publicación con un margen chico de negociación. Ese orden es el que evita meses de aviso parado.

Los valores de esta guía son el promedio oficial por barrio: son la referencia, no el precio de tu departamento. Para el número de tu unidad puntual, con metros, estado, piso, cochera y expensas, usá el valuador gratis. Es una estimación orientativa de mercado; la tasación con validez legal la firma un profesional matriculado.