¿Conviene vender o alquilar tu departamento?
Vender o alquilar en CABA: rentabilidad real del alquiler en pesos vs. liberar capital en dólares, impuestos y gestión, y cuándo conviene cada opción.
Equipo Tasacion Propiedades
Redacción de tasación inmobiliaria · Actualizado agosto 2026 · 3 min de lectura
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Tenés un departamento que no estás usando y la duda es la de siempre: ¿lo vendo o lo alquilo? En Argentina la decisión tiene una vuelta extra: la propiedad se valúa en dólares pero el alquiler se cobra en pesos, así que la inflación y la brecha erosionan la renta real. La forma de decidir bien es con números, no con intuición.
La rentabilidad real del alquiler (y el problema del peso)
En CABA, el alquiler de un departamento suele rendir poco medido en dólares: en el orden del 3% al 5% anual bruto sobre el valor de la propiedad. Y es un número bruto: todavía no le descontaste nada.
El punto fino argentino es la moneda. Vos valuás el departamento en dólares, pero cobrás el alquiler en pesos, con actualizaciones que muchas veces corren detrás de la inflación. Ese desfasaje puede licuar buena parte del rendimiento entre un ajuste y otro, sobre todo en contextos de alta inflación o de brecha cambiaria.
Para hacer esta cuenta con seriedad, primero necesitás saber cuánto vale hoy tu departamento en dólares. Estimá el valor con el tasador gratis y usá ese número como base del capital que tenés inmovilizado.
Impuestos, expensas y gestión
El alquiler tributa: la renta por locación integra el impuesto a las ganancias del propietario, y según tu situación patrimonial también puede pesar Bienes Personales. Son costos que reducen la rentabilidad real todos los años.
A eso se suman las expensas extraordinarias (que suelen quedar a cargo del propietario), el mantenimiento, la vacancia entre contratos y la gestión: buscar y seleccionar inquilino, garantía, cobranzas y el riesgo de morosidad. Además, el marco de alquileres cambió mucho en los últimos años, así que las condiciones y plazos dependen de cuándo y cómo se firma el contrato. Alquilar no es renta pasiva pura; es administrar un activo en un contexto cambiante.
Cuándo conviene vender
Vender conviene cuando necesitás el capital para otra cosa, cuando querés dolarizar y liberar la plata, o cuando el departamento es un mal activo de renta: expensas altas, necesidad de reforma o baja demanda de alquiler en la zona.
También pesa el horizonte y la moneda: si el alquiler en pesos te rinde poco en dólares y no pensás volver a usar la propiedad, mantenerla alquilada solo por 'no venderla' suele ser una decisión emocional. Liberar el capital en dólares te da flexibilidad.
Cómo decidir con números
La cuenta simple: estimá el alquiler neto anual en dólares (después de impuestos, expensas a tu cargo, vacancia y gestión) y dividilo por el valor de venta en dólares. Eso te da la rentabilidad neta real. Después preguntate qué haría ese mismo capital si lo liberás.
Si el rendimiento neto es bajo —como suele pasar en CABA medido en dólares— y el capital tiene un mejor destino, la balanza se inclina a vender. Empezá por el dato duro: tasá la propiedad y armá la cuenta sobre ese número.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde alquilar un departamento en CABA?expand_more
El rendimiento bruto en dólares suele ubicarse en el orden del 3% al 5% anual. El neto es menor: hay que descontarle impuestos, expensas extraordinarias, vacancia, gestión y el desfasaje de cobrar en pesos una propiedad valuada en dólares.
¿Por qué el alquiler rinde poco en dólares?expand_more
Porque valuás el departamento en dólares pero cobrás el alquiler en pesos, con actualizaciones que muchas veces corren detrás de la inflación. Ese desfasaje licua parte de la renta real entre un ajuste y otro.
¿Cuándo conviene vender en vez de alquilar?expand_more
Cuando necesitás o querés liberar el capital en dólares, cuando el departamento rinde poco como renta (expensas altas, baja demanda) o cuando no pensás volver a usarlo. Conviene hacer la cuenta sobre el valor real de venta.
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